农信社实现抵押权的优先权需要注意的几个问题

    信贷资产的质量的好坏直接关系着农村信用社的健康发展。因此，发放房产等抵押贷款越来越成为大多数农信社的不二选择。但是，当某笔贷款出现违约风险，要通过法律途径实现抵押权时，农信社应注意以下几个问题，以便快速、高效地处置抵押物，切实保护农信社的信贷资产。

    一、行使抵押权期间

    抵押权期间，又称抵押权期限，是抵押权人实现抵押权的有效期限。法律不会保护躺在权利簿上睡觉的抵押权人，实现抵押权是有期限的。《担保法》第12条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”《担保法解释》第12条规定：“当事人所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予以支持。”从规定来看，也就是从自主债务履行期届满之日起4年内，抵押权人行使抵押权的，人民法院应予以支持。《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”《物权法》第202条，对抵押权的行使作出了进一步的限制，要在主债权的诉讼期间内行使抵押权。由此可见，抵押权行使期间问题存在法律冲突。但是按照《立法法》第83条与《物权法》第178条之规定规定的原则和精神，“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”、“特别法优于一般法”。因此，行使抵押权的优先权期间为诉讼期限内，保护期限大大缩短。法律的新规定要求我们农信社在处置抵押物时要及时，要确保诉时效讼不丧失，以免丧失抵押物的优先受偿权。

    二、行使抵押权新的法律程序规定

    关于抵押权的实现，我国法律有了新的规定。《担保法》第53条规定，协议不成，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。然《物权法》第195条规定，抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。2013年1月1日生效的新《民事诉讼法》创新性地把实现担保物权案件，适用于特别程序，并规定：申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。据此，农信社实现抵押权时，完全可以依据《物权法》新规定，直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，高效地处置抵押物，既可以节约司法资源，也可以尽可能快地维护自身权益。

    三、抵押物应当办理抵押登记

    我国《担保法》规定，当事人以土地使用权、城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。《物权法》也规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。因此诸如房产等抵押物必须经过登记才能发生法律效力，否则即使签订了抵押合同，经过了抵押合同公证，也起不到担保作用。所以房地产抵押合同当事人应在签订抵押合同后即申请房地产抵押登记，领取《房地产他项权证》。

    农信社在实现抵押权时应当查明是否办理了抵押登记。笔者在工作中遇到过以前发放的抵押贷款没有办理抵押过户登记的情况，其实就是虚假抵押，最后农信社丧失了优先受偿权，陷入只能和其它债权人共同分配的尴尬局面。今后农信社在具体经办的业务中，必须要提供《房地产他项权证》等才能发放抵押贷款。

    四、抵押物是否被租赁

    在民事法律中有一条重要的法律原则即买卖不破租赁。《担保法》司法解释第65条明确规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。笔者在处置抵押物的时候遇到过利用此条规定阻碍执行的情况。袁某向某农信社借款25万元，期限三年，以自己住房一套做抵押，并办理了抵押登记。到期后袁某没有归还借款，农信社不得已起诉至法院，要求袁某还款并对抵押物享有优先受偿权。案件处理很顺利。然而问题接着来了，在执行时案外人杨某拿出一份与袁某在农信社贷款前签订的房屋租赁合同，租赁期限为10年，租金一次性己由袁某收取，要求保护承租权。这样某农信社遇到了两难选择，接受以物抵债则权利将于7年后才能行使，不接受以物抵债则债权无法实现。现在是法治社会，人们的法制意识不断增强，钻了农信社的空子。由于某农信社在当时贷前调查不尽职，才给后来实现抵押权造成了障碍。

    因此，农信社今后在发放贷款时应尽谨慎义务详尽调查借款人情况，重视第一还款来源。对于抵押贷款，除审查抵押物权属和价值外，还应对抵押物的租赁情况进行调查，抵押物未出租的应由抵押人书面声明抵押时抵押物未出租；对于长期租赁的抵押物可不予接受，也可规定抵押物出租一年以上的应经抵押权人即贷款农信社同意；对于贷款已发放，抵押物长期出租的，补救措施是贷款农信社与抵押人、承租人签订三方协议，约定承租人不得提前向抵押人支付租金或由承租人书面承诺农信社行使优先受偿权时放弃承租权。

                              (作者单位:绥宁联社)